v2013-03-11

买房子，如果不是一次性现金支付的话，多数都是，首付一定比例的现金，比如最低的30%，余下的70%，都是去申请贷款。

申请贷款，即，找人借钱。

除去高利贷，目前有两种“人”可以借给你钱：

• 银行：此所谓商业贷款，简称商贷。
• 公积金：此所谓 公积金贷款，公积金贷款，利率会比商贷要低，低不少。

下面先来解释商贷：

商贷，找哪家银行贷款

商业贷款，理论上说，包括实际上，在开发商卖房子的时候，是不限制你去哪家办理商业贷款的。

只不过呢，常见的是，开发商，都是和某些银行，有一定合作关系，往往可以获得更低利率的贷款。

举例：

你买海德公园的房子，理论上说，只要付了首付的钱之后，接下来去找哪家银行去办理商业贷款，都可以的。

最常见的就是，四大国有银行，中（中国银行）农（农业银行）工（工商银行）建（建设银行），但是呢，他们给你贷款的话，目前，2013-03-05，所能给出的贷款利率，好像是9折（最近是不是又更高了，变成95折了？）。

而有些银行，往往是小银行，比如华夏银行，是和建屋（建屋其下正在卖的房子包含海德公园），有合作关系，所以销售人员会推荐你去找华夏银行贷款。

正常办理下来的贷款，可以办到85折的利率。

商贷能贷多少钱

如前所说，比如你想买房子，是首套住房，简称首套。

首套的话，国家规定的是，至少30%的首付，那么理论上，余下的70%，你都可以去办理商贷。

不过，实际上，其中一个细节是：

你办理商贷的钱，不能超过房子总价的70%。

即：

假如你买的房子是102万的话，那么，理论上是：

首付30%=30.6万

商贷70%=71.4万

实际上，你办理的贷款，是不能超过71.4万的，比如71万整，但是不能超过这个71.4万的。

商贷的利率是多少

就是你，至少听说过的，7折，85折，9折，等等名词了。

下面详细解释一下：

关于7折，85折，9折，95折，1.1倍利率

什么是7折，85折，9折，95折，1.1倍利率

7折，85折，9折等等，都是针对的，基准利率来说的。

什么是基准利率

不管你去哪个银行贷款，对于贷款的利息，都是国家统一规定的。

先看看，对于贷款利率，历史上，都是什么政策：

可以看到，对于贷款来说，其整体趋势是，利率越来越高了。

上述数据，对于购房贷款来说，意味着什么？

对于普通的，购房所申请的商业贷款，不论你是找哪家银行去贷款，其利率，都是使用上面的，国家规定的这个利率来计算的。

而对于购房的商业贷款，一般多数贷款的年限，即分多少年还清，常见的是15年，20年，30年之类的，

很明显，都是超过了5年的，

而超过5年的，商业贷款的利率，就是上面表格写的，

最新的政策是2012-07-06那天颁布的政策，是6.55%

即：

不论你是找哪家银行，不论是国有的中农工建，还是其他一些小银行，比如江苏银行，华夏银行等等，

商业贷款的利率，超过5年的，都是6.55%

而这个6.55，就是所谓的 基准利率。

而之前所说的7折，85折，9折等等，都是指的是，针对你这个6.55的7折，85折等等。

换句话说，目前来说：

7折=  0.7 x 6.55%=年利率为：4.585%

85折=0.85 x 6.55%=年利率为：5.5675%

9折=  0.9 x 6.55%=年利率为：5.895%

95折= 0.95 x 6.55%=年利率为：6.2225%

关于特殊的7折

7折，已成为历史，指的是，之前某段时间，好像是2008年前后，国家为了刺激房地产，让大家买房，

出台的，史上最低的利率。

现在已不太可能再出现了。

关于目前不多见的85折和常见的9折，95折

现在不多见的是85折

更常见的是9折，95折等等。

举例：

如前所述，比如你买海德的房子，

其他很多行，都是只能贷款到9折或95折，

但是和海德有合作的华夏银行，可以贷到85折。

所以，一般人，多数还是选择去华夏办理商业贷款的。

当然，假如你自己有特殊的关系，比如你认识中行的人，可以给你办理到更加高的优惠，比如7折（实际上基本没此可能），那你当然可以不选华夏，而去选择中行了。

关于1.1倍利率

1.1倍利率，指的是对于购买二套房，贷款利率是基准利率的1.1倍。

关于85折和9折，95折，有何区别？

举例：

你买了个海德的房子，总价100万，首付付了30万了，要贷款剩余的70万。

假如以等额本息的方式，分20年还清，那么参考：

房贷计算器

等额本息还款法

可以计算出来：

85折的话：

9折的话：

95折的话：

注：目前的商贷的利率是：

6.55% * 0.95  = 6.225%

即：

70万，商贷，20年，等额本金：

85折：月供4841.94元，还款总额1162064.85

9折  ：月供4972.71元，还款总额1193449.76

95折：月供5105.28元，还款总额1225268.1

即，可以简单看成：

大概是每增加0.05折，即从98折到9折再到95折，还款总额，基本上都是增加了3万，月供基本上都是增加了150元

换句话说：

除非你觉得还款总额，增加的3万，6万，9万等，包括对应的月供增加的150,300,450元，

对你没有影响，否则，那么85折，90折，95折，就还是有明显区别的：

决定了你还款总额和月供多少。

公积金贷款

再说公积金贷款。

公积金，对于你买房来说，主要分两块：

• 公积金账户里面，买房前，就之前已经有的余钱：
• 比如，你工作了5年，一共攒下来的，公积金账户里面，共有8万，这8万，就是可以供你买房时候，都去处理，留你交购房首付款。
• 详见后面的：“什么是公积金的一次性提取”
• 之后每月还款时，可以动用的公积金的月供：
• 买房付了首付之后，对于每月月供，可以使用公积金部分的钱，去还月供。

公积金贷款的利率

同上，那个贷款利率表

最新的正常是2012-07-06的，超过5年的，公积金贷款的利率是 4.50

如果是用公积金买二套，那么也是1.1倍的公积金贷款利率。

三套或更多，公积金也不给贷。

公积金贷款，最多能贷多少？

苏州园区这边的政策是：

对于用公积金贷款的话，本身对于买房来说：

新房：不超过50万；

二手房：不超过35万；

另外针对人数的要求：

如果本身是个人（单身，无配偶），那么最多只能贷款：30万；

换句话说，常见的情况就是：

夫妻两人，合买，首套新房：最多贷50万；

（单）个人买首套新房：最多贷款30万；

申请公积金贷款需要哪些条件

目前已知的：

• 申请公积金贷款前，需要连续正常缴纳公积金超过6个月；

什么是公积金的一次性提取

买房的时候，部分首付款，是通过公积金来付的。

此时，你要先去公积金中心，把你公积金账户中的，住房部分的钱，取出来，再去交给开发商，以此凑够（一般是30%的）首付款。

此时，你拿着相关资料，主要是和开发商的购房合同，以及预付了现金所对应的发票，去公积金中心去取住房部分的钱，就叫做一次性提取公积金。

具体手续如何办理，详见：

【详解】苏州工业园区购买首套住房的流程

中的：

【买房流程详解】步骤3：一次性提取公积金

公积金贷款的一些注意事项

办理按月摊还的需要在公积金里面留一个月的钱

如果是办理按月摊还的，（注：除了一次性付款，基本上都是需要办理每月摊还）

那么还需要在一次性取公积金的时候，留一个月的月供的钱，留作以后月供还款使用。

换句话说，如果你公积金里面，有8万的钱，然后现在每月交的公积金的住房部分的钱是3000的话，

那么你去公积金中心，一次性提取的话，就没法把8万都取出来，只能取7.7万，余下3000，就是要留的一个月的钱。

什么是组合贷款（公积金贷款+商业贷款），（纯）商业贷款？

举例：

你要买100万的新房，首付30%=30万，余下的70万

• 如果都是去通过商业贷款，即找某银行去贷款70万，那么就叫做：（纯）商业贷款，简称，商贷，纯商贷
• 如果是部分通过公积金贷款，部分通过（商业）银行贷款，那么就叫做：组合贷款，即公积金贷款和商业贷款的组合形式

为何不全部通过公积金贷款？

很明显，公积金贷款的利率（4.50），比商业贷款的利率（6.55）要低很多。

为何不全部都用公积金贷款呢？

原因很直接：

公积金贷款的最高额度是有限制的，而我们实际上要贷款的款，远多于此限额。

举例：

你买的房子总价是100万，去掉首付的30万，还剩70万。

你是想，完全都通过公积金贷款，去贷款那70万呢。

可惜人家公积金贷款，最多只能，如前所说：

• 个人最多30万
• 夫妻两人最多50万

所以，你即使是夫妻俩去贷款，也最多只能贷款50万，余下的70万-50万=20万，还是要通过银行去办理商业贷款。

（当然，如果你本身有足够的钱，那就是另说了）

到底是采用组合贷款（公积金贷款+商业贷款）还是全部采用商业贷款？

此处，有些背景知识和条件：

1.据售楼处人员所说：

如果你去办理组合贷款，即部分通过公积金贷款，部分通过商贷；

那么会导致，人家商业银行给你的贷款利率，就没有纯商贷那么优惠了。

即：

以上述100万举例，除了首付，还剩70万

如果70万都是通过某商业银行，比如中行，去贷款的话，那么一般可以获得9折的利率（的优惠）

但是，如果你把70万中的50万，通过了公积金去贷款，那么余下的20万再去找人家银行，中行，去贷款的话，只能得到95折的利率。

上述所说的50万，前提还是夫妻两人，如果是单个人，最多还只能贷款30万，即余下的70万-30万=40万，需要通过银行去商业贷款。

此时就是：

个人

• 组合贷款要还的钱：公积金贷款的50万 （4.50的利率）+ 商贷的20万（6.55的95折的利率=6.2225的利率）
• 纯商贷要还的钱 ：商贷的70万（6.55的9折的利率=5.895的利率）

夫妻俩

• 组合贷款要还的钱：公积金贷款的30万 （4.50的利率）+  商贷的40万（6.55的95折的利率=6.2225的利率）
• 纯商贷要还的钱 ：商贷的70万（6.55的9折的利率=5.895的利率）

需要注意的是，上述，还只是听说，实际上，也有可能是其他的情况，

比如

1.你纯商贷的话，银行可以给你9折利率，而如果你公积金贷款后，再去找银行，可能人家连95折都不给你，只给你基准利率（6.55）了。

个人

• 组合贷款要还的钱：公积金贷款的50万 （4.50的利率）+ 商贷的20万（6.55的利率）
• 纯商贷要还的钱 ：商贷的70万（6.55的9折的利率=5.895的利率）

夫妻俩

• 组合贷款要还的钱：公积金贷款的30万 （4.50的利率）+ 商贷的40万（6.55的利率）
• 纯商贷要还的钱 ：商贷的70万（6.55的9折的利率=5.895的利率）

2.你办理的纯商贷的话，是可以（通过之前说的华夏银行等小银行去）办理到85折，此时就又是：

个人

• 组合贷款要还的钱：公积金贷款的50万 （4.50的利率）+ 商贷的20万（6.55的95折的利率=6.2225的利率）
• 纯商贷要还的钱 ：商贷的70万（6.55的85折的利率=5.5675的利率）

夫妻俩

• 组合贷款要还的钱：公积金贷款的30万 （4.50的利率）+ 商贷的40万（6.55的95折的利率=6.2225的利率）
• 纯商贷要还的钱 ：商贷的70万（6.55的85折的利率=5.5675的利率）

此时，具体的是公积金组合贷款划算，还是纯商贷划算，就需要你自己去计算了。

如何计算还款总额

如上所述，去计算是否划算，都还是要看，你使用的何种贷款，利率是多少，打算还多少年，才能最终计算出来，你要还款的总额，和月供的。

下面详细解释一下具体计算方法：

参考

房贷计算器

等额本息还款法

去计算一下，此处另外假定的一种情况，假定，通过公积金贷款后再找银行，可以获得9折的利率，即：

“

个人

• 组合贷款要还的钱：公积金贷款的50万 （4.50的利率）+ 商贷的20万（6.55的9折的利率=5.895的利率）
• 纯商贷要还的钱 ：商贷的70万（6.55的85折的利率=5.5675的利率）

”

“公积金贷款的50万 （4.50的利率）+ 商贷的20万（6.55的9折的利率=5.895的利率）”，按照20年还清：

即：

一共要还：110.02万元

月供：4584.02元/月

"纯商贷要还的钱 ：商贷的70万（6.55的85折的利率=5.5675的利率）"

即：

一共要还：116.21万元

月供：4841.94元/月

可见，这两者的方案中，纯商贷，的确是要比组合贷款，要：

多还

总额：116.21万  – 110.02万=6.19万

每月：4841.94元 – 4584.02 = 257.92 ≈ 258元

但是，要注意的是，

针对你自己去买房，如上的数据，和你：

自己单个人买房，还是夫妻两一起买房 -> 决定了公斤金贷款最多是30万还是50万；

纯商贷可以拿到的利率-> 是85折还是9折，还是95折，还是基准利率；

组合贷款中，商贷可以拿到的利率->是9折还是95折，还是基准利率；

等等，都有关系的，所以：

对于到底是用，纯商贷，还是用，组合贷款，哪个更实惠的话，要因人而异；

多数情况下，组合贷款，的确是要比，纯商贷，要少还一些钱的。

不过，另外有个事情要说的是：

据说，此处不保证消息来源，好像是，

对于苏州工业园区来说，

对于之前，纯商贷中，暂时可以借用的养老部分的20%，

如果用了公积金组合贷款后，好像就不给借用了？

如果是这样的话，那么意味着：

之前纯商贷，每月可以，暂时用来还月供的钱，就是你工资x36%了；

但是如果公积金组合贷款的话，每月可以，暂时用来还月供的钱，就只有 你的工资 x 16%了；

暂时不确定此消息是否准确。求辟谣。

参考资料

贷款利率

关于明确《苏州工业园区住房公积金贷款管理暂行规定》有关事项的通知

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