政府的失策之一
政府拿出4万亿，目的就是进行投资，促进经济发展，
而之前的行为是4万亿给了央企和房地产，导致高价拿地，推高房价，
产生泡沫，然后现在出台政策遏制房地产的投机和投资，
而如果
“中央政府如果能采纳当时许多有识之士提出的“救经济”而不是简单就开发商的策略,要求地方政府将4万亿中投入房地产的部分主要用于保障性住房的建设以及用于普通商品房建设用地的整理和投放市场;如果能够正确引导这些优先获取流动性货币资源的央企、国企参与非市场化或不完全市场化房地产业的建设;如果能把握机会,通过兼并、重组改善专业化、集中化程度极低的房地产产业结构…
而实际发生的故事是:巨大的流动性转变为央企的高价拿地,地方政府的投资运作平台有了充裕的资金而失去推出土地的压力;而高地价又带来房价上涨的预期,使得开发商的降价迅速触底反弹,短期内全面清货解套,现金流充足却无地可拿,自然也就没有降价的意愿;好不容易被修复的刚性需求很快就被甩掉,而通胀的预期迅速使得之后的房地产市场主要成为投资型的行情…
由于房地产产业发展的整体战略思路没有定型,从中央到地方的统筹机制未能建立,完全市场化与非市场化的产业模式尚未确立,使得中央政府实际上在一年前失去了一次低成本、高效益优化产业结构并促进行业健康发展的机会。”
而上述的“完全市场化与非市场化的产业模式”即，
“回顾中央政府对房地产市场“政策调控的历史”,可以看到在2007年底的时候, 我们似乎看到对于房地产行业已经非常接近形成一个正确的国家整体发展战略思路。在这个战略框架指引下,房地产产业结构应调整为由完全市场化的商品房市场和不完全市场化的（或者是有“条件的”）普通商品房市场以及非市场化的保障性住房建设,区隔化的共同构成。而要确保这个战略的有效实施的机制,中央政府要责成地方政府只能在完全市场化的土地供应方面进行价值最大化的“土地运营”,而在普通商品房的土地供应方面必须“微利”并保持足够的比例,同时严格规定用土地运营获取的“暴利”的一部分去“补贴”保障性住房的建设。其中非常重要的是,当这种区隔化的产业模式成型之后,中央政府只要守住房贷的安全“底线”,就无需对市场化的房地产市场进行反复地、被广为诟病而且往往是无效的所谓“调控”!”
也就是说，如果当初4万亿拿去做“的保障性住房建设”，
即实现了投资，促进了经济，又可以优化房地产结构，促进其健康发展，
因此是“由于房地产产业发展的整体战略思路没有定型,从中央到地方的统筹机制未能建立,完全市场化与非市场化的产业模式尚未确立,使得中央政府实际上在一年前失去了一次低成本、高效益优化产业结构并促进行业健康发展的机会”
目前看来只能是“而目前对于中央政府来说,虽然政策游刃的空间非常有限,但是必须迅速而坚定地清理行业结构,有效区隔完全市场化、不完全市场化和非市场化的房地产发展模式,明确从中央各部门到地方政府的统筹、协调机制,以及完善从土地供应制度到金融配合的改革。否则,“双重目标”的房地产行业政策很难达到预期的效果。”
摘自：中国房地产政策之惑:抑扬两难 越调控价越高
http://news.msn.soufun.com/news/2009-12-22/2976303_2.html