【转】《盘点2011》年终专题之(二)全国城市销售均价排行榜

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长三角、珠三角平均价格全国最高，三四线城市占领涨地位

文/CRIC研究中心

评价一轮房地产调控是否成功，其最直观也最重要的指标无疑即是房价，而市场成交规模的萎缩、房企资金压力的增加等等最终都需要体现在房价回调上才有意义，那么，2011年在堪称近十年来最严厉的调控之下，房地产市场价格究竟出现了何种变化。为了解答这一问题，我们挑选了50个具有代表性的典型城市，通过研究样本城市房价水平和变化来俯瞰全国。

长、珠三角核心城及卫星城占据70% 的TOP20席位，丽水以黑马姿态进入全国前十

从50个典型城市2011年商品住宅销售均价排行榜来看，上海、北京和杭州位列全国三甲，三座城市房价都超过20000元/平，而前二十位的行列几乎被东部沿海城市所包揽，尤其在长三角、珠三角两大经济建设起步较早、房地产业平均发展水平较高的地区，不仅区域内的核心城市房价居于高位，甚至其三四线城市的房价也在全国排名靠前，典型的例子如丽水、无锡、常州以及佛山、东莞。

当然，2011年不得不谈到的即是黑马丽水市，这个人均GDP排名浙江省倒数第一位的地级市，却拥有着仅次于杭州和宁波的全省第三高的房价，究其原因有三点：首先，丽水市下辖七县之一的青田县是华东著名的华侨乡，侨民主要分布在西欧，仅通过正规渠道每年就有数十亿欧元从境外汇入，而买房置业成为近几年青田侨民归国后的最多选择，其强大的购买力在浙江全省都非常少见；其次，近两年以来部分品牌开发商的进入成为房价的助推器， 2010年底绿城进入丽水，其秀丽春江项目以13000-15000元/平的高价入市，成为丽水房地产市场的一大标志性事件。总结来看，我们认为丽水进入全国房价前十位既是黑马，同时也是有迹可寻的。

与东部地区形成鲜明对比的是中西部城市房价的普遍低位，如西安、兰州、长沙、贵阳等城市，虽然行政级别贵为省会，但当前的房价水平都低于7000元/平，不仅和杭州、南京、广州、福州等同级别城市相比差距一目了然，甚至还不如东部普通的三四线城市。从这个角度来看，我国房地产业东中西部的不平衡性将在未来调控常态化的背景下，导致市场发展重心逐渐由高政策风险的东部往中西部偏移。

50大典型城市中仅有18城房价涨幅超过10%，政策调控已初步见效

从2011年商品住宅销售均价涨幅榜来看，一二线核心城市房价以往的上涨趋势基本停滞，虽然50个典型城市中仅有7个城市呈现下跌，但对于核心城市来说，房价停止上涨、或涨幅控制在一个相对平稳的低点已经是调控初步成功的表现，以北京和上海为例，2011年房价涨幅分别仅为6.26%和0.56%。

事实上，外界对于房价的回调往往存在认识上的误区，不少人认为只有当核心城市均价出现比如20%、30%的下跌才算是政策调控的成功，其实不然，从商品价格的生成机制来看，我国房地产市场的需求来源于城市化进程，而在当前这个时间点上，即使北京、上海等核心城市也还远未到达市场需求的拐点，因此在供应相对平稳的情况下，市场供求关系不会出现根本性的逆转，在这样的前提下，房价从长期来看要出现持续性的、全面性的下跌并无基本面支撑，而政策调控所能达成的，主要还是通过阶段性的抑制需求释放来平抑房价涨幅、及逼迫开发商在资金压力面前降价求售。从这个角度来看，2011年核心城市涨幅大幅缩小已经显现出政策调控的初步见效。

三四线城市占据涨幅排行榜前二十位中75%，核心城市溢出资金推动供求矛盾形成

在商品住宅销售均价涨幅榜上，排名前二十位的城市中仅有海口、福州、贵阳、合肥和厦门等5个一二线城市，其余皆为三四线城市，而湛江、洛阳、泉州、芜湖、丽水和潮州等6个城市房价涨幅更是高于20%。另外，将50个典型城市按照城市能级划分，北上广深四大一线城市2011年商品住宅均价同比平均上涨1.07%，23个二线城市均价同比平均上涨4.94%，而23个三四线城市均价在2011年却逆势平均上涨12.44%。

我们认为，三四线城市房价上涨动力并未因为本轮调控而削弱，非但没有削弱，甚至还出现了加速上涨的的趋势，究其原因主要有两点：其一，本轮以限购令为核心的政策调控通过行政干预手段，强行将核心城市中的投资资金挤压出去，在国内缺乏其他成熟投资渠道的情况下，正处在成长期的三四线城市房地产市场已成为这部分溢出资金集中注入的方向，而这无疑将加速三四线城市市场供求矛盾的形成；其二，近两年以来品牌房企在三四线城市大幅投资扩张，随着这些项目的陆续进入市场，将不可避免地带动区域房价一同上涨。

附表：2011年典型城市商品住宅销售均价及同比增幅排行榜

备注：1、2011年年度商品住宅销售均价 = 2011年各月商品住宅销售金额加总 / 2011年各月商品住宅销售面积加总

2、销售金额、销售面积数据来源：各地房地产交易中心

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